Por Cra. Blanca dos Santos Cruz
En algunas condiciones, la venta de inmuebles derivados del fraccionamiento, o la venta de mas de dos inmuebles en el ejercicio, se considerará comprendida en el IRAE, aun cuando la realice una Persona Física, al configurarse la definición de Rentas asimiladas a empresariales”:
A) Enajenacion o promesa de venta de inmuebles derivados de loteos. Se considera loteo todo fraccionamiento del que resulten mas de 25 lotes
Para que se configure la obligación de liquidar IRAE, es necesario que se verifiquen conjuntamente, que haya un fraccionamiento o loteo de inmueble del que resulte un numero de lotes mayor a 25, y además, que se realice la enajenación o promesa de enajenación de alguno de ellos, cualquiera sea el número de lotes vendidos en el año fiscal.
Lo que tipifica el cambio de régimen no es la enajenación o promesa de enajenación de una cantidad «x» de lotes, sino que el titular del inmueble sea quien realice el fraccionamiento o loteo en más de 25 lotes, pero no existe obligación hasta que no se realice alguna venta.-
B) Enajenación o promesa de venta de inmuebles, cuando el número de ventas en el año fiscal es mayor que 2 y el valor fiscal de los bienes enajenados es mayor al doble del MNI individual del Impuesto al Patrimonio de Personas Físicas (aprox. U$S 213.000).
Esta condición no se aplica en los siguientes casos:
- las ventas de inmuebles que hayan estado por lo menos 10 años en el patrimonio del titular.
- la disolución del condominio sucesorio, si estuvieron más de 10 años en el patrimonio de quien vende, o cuando se computen 10 años sumándose el tiempo que lo tuvo el causante que los trasmitió al titular por herencia o legado.
Se entenderá que las enajenaciones o promesas de venta realizadas en el mismo acto al mismo adquirente o promitente comprador, constituyen una sola venta.
Ambas condiciones, la de loteo y por superar 2 ventas anuales, son de consideración y de liquidación por separado. –
De lo anterior se desprende que, si durante el año fiscal, que coincide con el civil al 31/12, se cumple con cualquiera de ambas condiciones, deberá liquidarse IRAE a la tasa del 25% sobre el resultado fiscal real, o ficto si el inmueble fue adquirido antes del 1/7/2007, en lugar del impuesto personal (IRPF o IRNR) a la tasa del 12% vía retención a titulo definitivo del escribano actuante. –
Nov/2020