Por Cra. Blanca dos Santos Cruz
Para las inversiones inmobiliaria se pueden utilizar diferentes estructuras jurídicas con consecuencias fiscales diferentes a cada caso. Las formas más utilizadas en Uruguay son las sociedades locales o directamente las personas físicas, sean estas últimas nacionales o extranjeras, residentes o no.
Según los intereses particulares del inversor, la forma jurídica determina los impuestos a pagar.
IMPUESTOS AL ADQUIRIR INMUEBLES
Independientemente de la forma jurídica adoptada, al momento de adquirir un inmueble deberán abonarse además de los gastos de registro:
- ITP (Impuesto a las transmisiones patrimoniales): 2% del valor catastral
- Honorarios de Escribano: 3% + IVA (22%) sobre el valor de la transacción. –
IMPUESTOS A LA TENENCIA DE INMUEBLES
Impuesto al Patrimonio: grava anualmente el patrimonio fiscal de los siguientes sujetos:
Personas Jurídicas locales: sobre valor de escritura ajustado fiscalmente al cierre, a la tasa del 1,5%.
Sociedades extranjeras ubicadas en países de baja o nula tributación (BONT), según lista vigente DGI, la tasa aplicable es del 3%. –
Personas Físicas y Núcleos Familiares: sobre el valor catastral de los inmuebles al 31/12, siempre que el patrimonio fiscal del contribuyente supere el Mínimo No Imponible de aproximadamente U$S 115.000, que se duplica para el Núcleo Familiar (cónyuges que viven conjuntamente). Se aplican tasas progresivas por escalas del 0,7% al 1,5 %. –
Otros Impuestos a la Tenencia: Impuesto de Contribución Inmobiliaria (Municipal) e Impuesto de Primaria. –
IMPUESTOS AL ARRENDAR
Titular Persona Física residentes o no, liquidan según corresponda, IRPF o IRNR, a la tasa del 12%, sea por arrendamientos, subarrendamientos y similares. En muchos casos existen agentes de retención (inmobiliarias y otros) a la tasa del 10,5 % para arrendamientos y del 12% en los demás casos. De no existir agente de retención, el contribuyente debe realizar sus pagos mensuales, según devengado y por el 10.5% del total de arrendamientos, pudiendo dar carácter definitivo a las retenciones sufridas o pagos realizados, y quedando liberado de liquidar y presentar declaración jurada. También se puede optar por presentar declaración jurada a la tasa del 12%, deduciendo créditos incobrables de más de 3 meses, comisión de inmobiliarias, honorarios por suscripción y/o renovación de contratos mas IVA, y los impuestos de Contribución Inmobiliaria y Enseñanza Primaria. De surgir crédito a favor del contribuyente por el exceso pagado o retenido se podrá solicitar la devolución. –
En el caso de las sociedades la tasa de IRAE anual es del 25% y no corresponde el pago de anticipos mensuales.
Si se trata de sociedades extranjeras BONT la tasa de IRAE aplicable es del 30.25%. –
IMPUESTOS AL VENDER
Personas Físicas, Residentes o no, pagan IRPF o IRNR según les corresponda al 12% sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor actualizado de terreno y mejoras debidamente documentadas, menos el ITP. Se paga por retención del escribano en el momento de la escrituración. En la venta de inmuebles adquiridos antes del 1/7/2007 el monto imponible puede ser determinado en forma ficta aplicándose el impuesto sobre el 15% del precio de venta. En las ventas a plazo se podrá optar por computar toda la Renta al momento de la venta o diferirla en igual plazo que la cobranza pactada. –
Las personas físicas que enajenen más de dos inmuebles en un mismo año civil se considera que realizan actividad empresarial y desde la tercera venta deben liquidar IRAE al 25%, con retención de IRPF/IRNR del escribano actuante que podrá deducirse en la liquidación de IRAE. Si al año siguiente no se realizan más de dos ventas, se podrá volver a liquidar IRPF/IRNR según corresponda. –
Contribuyentes de IRAE: liquidan por las ventas al cierre del ejercicio anual, al 25% sobre la diferencia entre, el precio de venta y el costo de escritura actualizado y amortizado por coeficientes fiscales. No corresponde retención en el momento de la escrituración debiendo ser liquidado por el propio contribuyente. En la venta de inmuebles a plazo, la renta se devengará anualmente en función de las cuotas vencidas en cada ejercicio. En el caso de venta de unidades en construcción se liquida en función del porcentaje de avance de obra.
Liquidación Ficta IRAE: Algunos contribuyentes de IRAE cuyas ventas de inmuebles no superen en el ejercicio el tope de aproximadamente U$S 400.000, podrán optar por liquidar IRAE en forma ficta a la tasa efectiva del 12% sobre el precio de venta. –
Sociedades BONT: liquidan a la tasa del 30.25%
IMPUESTOS AL CONSTRUIR
Cargas Sociales sobre Jornales: La tasa del aporte unificado de la construcción actual es del 76.76%, que incluye aportes jubilatorios patronales y personales, aguinaldo y vacaciones del trabajador, seguros de salud y de accidentes de trabajo, entre otras cargas. –
IVA a la Agregación de valor sobre Inmuebles por No Contribuyentes de IRAE: Cuando quien construye es Persona Física, entre otros, se liquida IVA al cierre de obra: Se aplica solo cuando la obra se realiza en la modalidad “por administración. El débito fiscal es el 22% sobre el 60% del monto sobre el que se realizaron aportes al BPS. Se deduce el IVA incluido en la documentación de materiales y servicios que integren directamente el costo de la obra y estén correctamente documentados (con RUT del adquirente e impuesto discriminado). Los contribuyentes podrán obtener un certificado emitido por DGI donde conste que se pagó o que no correspondió pago, necesario en las escrituras de enajenación que se otorguen sobre inmuebles con obras registradas por la modalidad administración. –
LA ACTIVIDAD DE CONSTRUCCION PARA LA VENTA
Impuestos a la Renta y al Patrimonio (IRAE/IP): La actividad de construcción para la venta se encuentra comprendida en el IRAE a la tasa del 25% sobre el resultado fiscal de la actividad. Terreno y mejoras se valúan por su costo histórico. Durante el periodo de ejecución, por el valor fiscal de tierra y mejoras incorporadas en stock, se deberá liquidar el Impuesto al Patrimonio a la tasa anual del 1,5%.-
IVA SOBRE LA PRIMERA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES POR EMPRESAS CONSTRUCTORAS:
Las primeras enajenaciones de inmuebles nuevos o con refacciones importantes (aumento en metros superior al 25% y VR superior al 50%) realizadas por contribuyentes de IRAE, pagan IVA a la tasa del 10%. Se configura con la toma de posesión por el adquirente (acta de toma de posesión) y se aplica sobre el precio de enajenación con deducción del crédito fiscal debidamente documentado en las compras de bienes y servicios directamente afectados al costo.
RESUMEN: CLAVES
Personas Físicas: Renta 12%, Patrimonio s/valor fiscal, MNI y tasas progresivas de 0,7% a 1.5%, IVA por agregación de valor en la construcción. –
Sociedades Locales: Renta 25%, Patrimonio s/valor de escritura al 1,5% Anual, IVA 10% en la primera venta de inmuebles nuevos o con reformas importantes realizadas por empresas con giro construcción
Sociedad extranjera BONT: Renta 25%, patrimonio s/valor de escritura al 3% Anual. –
Nov/2020